በአነስተኛ ኪራይ ዋጋቸው ዝቅተኛ ገቢ ያላቸው ተከራዮች በ 1987 ዝቅተኛ ገቢ ላላቸው ቤቶች የግብር ብድር ፕሮግራም ውጤታማ ሆኖ ቆይቷል. በታክስ የብድር አገልግሎት ውስጥ አፓርትመንት የሚፈልጉ ከሆነ, ከማመልከትዎ በፊት ማወቅ ያለብዎ አንዳንድ ነገሮች አሉ.
ስለ ፌደራል ዝቅተኛ ገቢ የቤት ኪራይ ክሬዲት ፕሮግራም በተመለከተ ለሚነሱ ጥያቄዎች የተለመዱ መልሶች እነሆ.
ጥ: የግብር ዱቤ ትግበራ ምንድ ነው?
መ. ከ 1987 ጀምሮ "ፌዴራል ዝቅተኛ ገቢ ያለው የቤቶች ቀረጥ ግብር" ወይም በቀላሉ በ LIHTC በመባል የሚታወቀው የግብር ብድር ፕሮግራም ከ 1987 ጀምሮ በመካሄድ ላይ ያለ ታዋቂ የሆነ የመኖሪያ ቤት ፕሮግራም ነው. ከ HUD በሚያስተዳድሯቸው አብዛኞቹ የቤቶች መርሃ ግብሮች; የብድር መርሃግብር በሀገር ውስጥ የመንግስት የቤት ፋይናንስ ኤጀንሲዎች ጋር በመተባበር በአርሶ አደሩ (IRS) የሚተዳደር ነው. በፕሮግራሙ ላይ የሚሳተፉ አከራዮች ቢያንስ ለአብዛኞቹ አፓርተማዎቻቸው በተቀሪዎች ኪራይ ላይ ዝቅተኛ ገቢ ላላቸው ተከራዮች በቅናሽ የግብር ብድር ላይ የግብር ክሬዲቶችን ለ 10 ዓመታት ይገባቸዋል.
ጥ: የግብር ቀመር ለመጠየቅ እፈልጋለሁን?
A: አይደለም . የታክስ ብድር ፕሮግራም የስምምነቱ ስያሜ ያገኛል ምክንያቱም ተሳታፊ ባለመሆናቸው ባለቤቶች ሕንፃዎቻቸውን ተመጣጣኝ አድርጎ በመቆየቱ አስፈላጊ የግብር ክሬዲት ይቀበላሉ. በታክስ የግብር ባለመብትነት እንደ ተከራይ መጠን, የሚያገኙት ጥቅል ገቢ የተመጣጠነዎት እንደሆነ በማሰብ የተከለከለ ኪራይ አይነት ነው.
ጥ: እንደ የቤተሰብ ገቢ መጠን, የኪነስ ክፍያዎች ይቆጠራሉ?
መ: ጡረታ ወይም ሌላ የጡረታ ገንዘብ ካለብዎት እንደ አንድ የቤተሰብዎ ገቢ በሆነ መንገድ ሊቆጠር የሚችል ጥሩ እድል አለ. ምን ያህል ባለንብረቱ ምን ያህል ጥንቃቄ ማድረግ እንዳለበት (ወይም በታክስ የግብር ብድር ውስጥ ለዝቅተኛ-ገቢ አፓርታማ ውል ከፈረሙ በኋላ ማቀናበር እንደሚችሉ) ምን ያህል መወሰን እንዳለበት ማወቅ አለበት / አለበለዚያ በቤትዎ ውስጥ ያለውን ቀሪ ገንዘብ የክፍያ ተመላሽ እና ቀደም ሲል ክፍያዎችን እየተቀበሉ ከሆነ.
ክፍያ መጀመር ከጀመሩ አከራዩ የጡረታ ሂሳብዎን የማዘግየት መብቱ ስለመኖሩ ለነጋዴዎ መጠየቅ ይኖርበታል. እርስዎ ይህን መብት ካገኙ ባለንብረቱ የርስዎን እዳነት እንደ ንብረት አድርጎ መያዝ አለበት.
እንዲሁም, የዓመት ክፍያን መቀበል ከጀመሩ, አብዛኛውን ጊዜ ወደ አጠቃላይ ገንዘብ ሊለውጡት አይችሉም. ይህ የእርስዎ ሁኔታ ከሆነ, የዘር ክፍያው በርስዎ ባለንብረት እንደ ገቢ ይቆጠራል.
ባለንብረቱ የሂሳብ ብድሩን የመቁረጥ መብት እንዳለዎት (ቅጣቶቹም ቢቀሩም እንኳ), በሚቀጥለው ዓመት ውስጥ ገንዘቡ የሚከፈልበት, የትስቀሻ ገንዘብ ወይም የቅድሚያ ገንዘብ መቀጫ ክፍያ , እና የዓመት ጠቅላላ ሂሳብዎን በሙሉ ካጡን የሚከፈልበት የግብር መጠን እና የታክስ ቅጣት.
ጥ: A ደራዎች ከቤተሰብ ገቢ ውስጥ A ንዱ ናቸው ወይ?
መ: ብዙውን ጊዜ መተማመንን እንደ የቤተሰብ ገቢ መጠን በሆነ መንገድ ይከፈለዋል. ምን ዓይነት ባለንብረቱ (ታክሲው ላይ ዝቅተኛ ገቢ ላለው አፓርታማ ኮንትራት ከተፈረሙ በኋላ ማቀናበር ይችሉ ዘንድ) እንዴት እንደሚንከባከበው (በባለቤትዎ ውስጥ በርእሰ መምህሩ ላይ ለመድረስ መብት አለዎት) ከሂሳቡ የሚገኝ ገቢ.
ጥ: - ንብረቶች እንደ ገቢ የሚባሉ ናቸው?
መ: ቁሳዊ ንብረቶች በራሳቸው ላይ አይቆጠሩም, ምንም እንኳን ገቢ በቤተሰብ ውስጥ ያለውን የገቢ አበል መመዘኛውን በሚወስኑበት ጊዜ በንብረት ላይ የሚያመጣ ማንኛውም ገቢ የተከፈለ ነው ... ተጨማሪ ያንብቡ
ጥ: - ተከራዮች ገቢያቸውን ያጣለ ነው?
መ: አዎ. በግብር ቀረጥ ክሬዲት ውስጥ ለአነስተኛ-ገቢ አፓርታማ ማመልከቻ ለመግባት እያሰቡ ከሆነ, ባለንብረቱ ወይም የንብረት አስተዳዳሪው የገቢ እና እቃዎችን ማረጋገጫ ማግኘት ያስፈልገዋል. ምን ያህሌ በእንዯትህ ሊይ እንዯሚገኝ የተገሇፀው የግብር ብዴር ፇቀዴ ኦዱተር ማረጋገጥ ይጠይቃሌ
ጥ: የእኔ የቤት ኪራይ በትክክል እንዴት ያሰላል?
መ: አከራዩ በአፓርትማው መኝታ ቤት ላይ በመመርኮዝ እና በቦታው የሚኖሩት ሰዎች ቁጥር አይደለም. ባለንብረቱ በእያንዳንዱ መኝታ ቤት ውስጥ የሚኖሩ 1.5 ነዋሪዎች በእያንዳንዱ መኝታ ቤት (ወይም አንድ ስፓርት በዲስትሪክቱ) የሚኖሩበትን ክፍተት ማስላት አለበት.
ስለዚህ ለባለ ሁለት መኝታ አፓርትመንት ኪራይ ውሉ በአፓርታማው በሶስት ነዋሪዎች (1.5 x 2 መኝታ ቤቶች) ላይ የተመሠረተ ነው.
የታክስ ክሬዲት ኪራይ የፍጆታ ክፍያን ይጨምራል.
በግብር ቀ የባጀት ክሬዲት ውስጥ ዝቅተኛ ገቢ ላላቸው የኪራይ መክፈያ ክፍያ መክፈል የኪራይ መጠን 30% (በአብዛኛው 50% ወይም 60%) የአከባቢው ጠቅላላ አማካኝ ገቢ (AMGI) ነው.
ጥ: - በቤተሰቦቼ ውስጥ የሚገኙ ሰዎች ቁጥር ብቁነትን ይጎዳል?
መ: አዎ. በቤትዎ ውስጥ ያሉ ሰዎች ቁጥር በታክስ ብድር ውስጥ ለገቢ አሃድ ተመን ብቁ መሆንዎን ይመለከታል. ቤተሰብዎ በቤተሰብ ደረጃ ላይ የተመሰረተ መቶኛ አጠቃላይ የገቢ መጠን (AMGI) መቶኛ ማግኘት አለበት. በሌላ በኩል የግብር ክሬዲት ኪራይ በአፓርታማዎ ውስጥ ባለው ትክክለኛ ቁጥር ላይ የተመሠረተ አይደለም.
ጥ: ልዩ ተከራይ መፈረም ያስፈልገኛል?
የለም: የግብር ብድር ፕሮግራሙ ተከራዮች ልዩ ተከራይ እንዲፈርሙ ባለንብረቱ አያስገድድም. ነገር ግን ለግብር ብድር መርሃግብር በተወሰነው አንድ ወይም ሁለት ሐረጎች ላይ የኪራይ ጭማሪ ሊያገኙ ይችላሉ. ለምሳሌ, በየዓመቱ ገቢዎን ዳግም ለማረጋገትና ማረጋገጥ ከባለንብረቱ ጋር መተባበር የሚያስፈልግዎትን አንቀጽ የሚጠብቁት ሲሆን, አለበለዚያ ቋንቋዎ መናገር ብቁ መሆንዎን በሚወስኑበት ጊዜ አከራይዎ ትክክለኛ ያልሆነውን ወይም ያልተሟላ የገቢ መረጃዎን እንዳወቁ ቢናገር, የኪራይ ውልዎን ለማቋረጥ ምክንያት ሊሆን ይችላል.
ጥ ወር-ወርን መሰረት ማከራየት እችላለሁ?
መ: ለአፓርትመንት በተከራየው ንብረት ላይ የመጀመሪያውን ውል ሲፈርሙ ቢያንስ ለስድስት ወራት መሆን አለበት (ምንም እንኳን ሁለት ልዩነቶች ቢኖሩም). ከዚያ በኋላ እርስዎና ባለንብረቱ የርስዎን ኪራይ በየወሩ ለማደስ ሊስማሙ ይችላሉ.
ጥ: - በህንፃ ውስጥ ገበያ ያላቸው ተከራዮች ይኖራሉ?
መ: ሊሆን ይችላል. አብዛኛዎቹ የግብር ብድር አገልግሎቶች አንዳንድ ዝቅተኛ ገቢ ያላቸው አፓርታማዎችን እና አንዳንድ የገበያ ዋጋ ያላቸው አፓርታማዎችን ያካትታሉ.
ጥ: - የገቢያ-ተመን ነዋሪዎች ካለ ዝቅተኛ ገቢ ላላቸው ይመስለኛል?
መ: ማለፍ የለብዎትም. ባለንብረቶች የገቢያ-ተመን እና ዝቅተኛ ገቢ ያላቸው አፓርታማዎችን ለመለያየት አይገደዱም, እና እርስዎ ካልነኩ በስተቀር ምን ያህል የቤት ኪራይ መክፈል እንዳለብዎት ማንም ሰው በግብር (ክሬዲት) ላይ አይሰጥም.
ጥ: - ገቢያችን ባለፈው ዓመት በሠራሁት ሥራ ላይ ተመርኩሜ ነው?
መ ቀጠሮ በመጠበቅ እና በሚቀጥለው ዓመት ገቢዎን "ዓመታዊ ክፍያ" በማግኘትዎ ይወሰናል. ለምሳሌ, በአንድ ስራ ላይ በወር 3,000 ዶላር ቢያገኙ ይህ ገቢ $ 36,000 (12 ወሮች x $ 3,000) ያህል ይቆጠራል, ምንም እንኳን ለውጡ ቢደርሱም እንኳ ወደ አፓርታማዎ ከተዛወሩ በኋላ በወር ውስጥ ስራዎን ያጡ.
ጥ: - አከራዮች ቋሚ የስራ አጥሪ ገቢ እንዴት ይቆጥራሉ?
መ; ገቢው የተረጋጋም ሆነ ያልተወሳሰበ ቢሆን ; የሥራ ገቢ እንደ የቤተሰብ ገቢ አካል ሆኖ መካተት አለበት.
በተለምዶ, በግብር ቀረጥ ፕሮግራም ውስጥ የሚሳተፉ አከራዮች ተከራዩን በሚቀጥሉት 12 ወራት ገቢ ለማግኘት የሚያስፈልገውን መጠን ያካትቱ ማለትም የተከራይውን ወቅታዊ ሁኔታ በመጠቀም ገቢውን "ዓመታዊ ክፍያ" መጠቀም አለባቸው, ይህ ማለት በተጠቀሰው ቁጥር በጣም ከፍ ያለ ቢሆንም ወይም ታች ነው.
ጥ የፍቺ መቤዠት ወይም የጋራ ንብረቶች ይሻለኛሉን?
መ: አይደለም. ተከራይ መፈለግ ፍቺን ወይም የጋራ ንብረትን በመውሰድ ብቻ ብቁ አይደለም.
ፍቺን ተከትሎ የገቢዎ ሁኔታ እርስዎ ለመፋታት ምክንያት ሊሆኑ ይችላሉ, የፍቺ ክፍያ ወይም የጋራ ንብረቶች በመክፈል የግብር ብድርን የአመልካች ማመልከቻ ለማስቀረት አግባብነት የለውም ወይም አመልካች የገቢ ምንጭ እንደማይሆን አድርገው ያስባሉ.
ጥ: - በገቢዎ ላይ ተመርኩዞ ኪራይ ነው?
መ: አይደለም , ከሌሎች የቤቶች መርሃ ግብሮች በተለየ, የግብር ብድብ ኪራይ በካውንቲዎ ወይም በሌሎች አካባቢያዊ ቦታዎች ላይ በአማካኝ ገቢ ላይ የተመሰረተ ነው. ይህ አማካይ በየዓመቱ HUD በየዓመቱ የሚያስተናግደው "የአከባቢ አጠቃላይ ገቢ" (AMGI) በመባል ይታወቃል. የገቢዎ ዋስትናው በግብር ቀ የባኸር ንብረት ውስጥ ለአነስተኛ-ገቢ አፓርትመንት ብቁ መሆንዎን ለመወሰን በምታጣቅስበት ጊዜ. ግን እርስዎ የሚከፍሉት የኪራይ ኪራይ በገቢዎ ላይ የተመሰረተ አይደለም.
ጥ: ለግብር ብድር ባለሀብት ብዙ ገቢ ካገኘኝ ሌሎች ብቁ እንዳልሆንኩ ይሰማኛል?
መ አይደለም. ምንም እንኳን እያንዳንዱ የግብር ብድር እሴት የገቢ ማረጋገጫውን ለመወሰን ተመሳሳይ ደንቦችን መከተል ቢገባም ለአንድ የግብር ብድር (ሃብት) ብዙ ትርፍ ሊያገኙ ይችላሉ, ነገር ግን አሁንም ለሌሎች ብቁ እንደሆኑ ይቆጠራል. ይህ ሊከሰት ይችላል, ለምሳሌ, የገቢ ገደቡ 55% ያተርፋሉ. ከገቢ ገደቡ ውስጥ 50% የማይሆኑትን ተከራዮች መሬቱን ማከራየት የሚኖርብዎት ንብረት እርስዎ የማይፈልጉት ነገር ግን የ 60% ን በመጠቀም በመጠቀም ያጡ ንብረቶች ብቁ ይሆናሉ. በተጨማሪም, የገቢ መጠን ገደብ በካውንቲው ይለያያል, ስለዚህ ለአንድ ንብረት በጣም ትንሽ ገቢ ካገኙ ከተለያዩ ወሰን በተለየ ንብረት ላይ ስኬታማ ሊሆኑ ይችላሉ.
ጥ: - ከገባሁ በኋላ ገቢዬ ወደ ሌላ ቦታ መሄድ እችላለሁ?
መልስ: ገቢን ለመልቀቅ ከቤት ስለ መባረር ማሰብ የለብዎትም. ገቢዎ እስከ 140% የሚሆነው የአካባቢ አማካይ ጠቅላላ ገቢ (AMGI) ከፍ ቢል ምንም ችግር የለም. ገቢዎ ከዚህ ደረጃ በላይ ከፍ ቢል, ሕንፃው ለሁሉም የግብር ክሬዲቶች ብቁ መሆኑን ለማስቀጠል ባለንብረቶች እርምጃዎች እንዲወስዱ ሊጠይቅ ይችላል.
በጣም አስቀያሚ በሆነ ሁኔታ, አከራይዎ (ትክክለኛውን ማሳሰቢያ) (ለትክክለኛ ማሳሰቢያ) ሊኖርዎ ይችላል (ለምሳሌ, አፓርታማዎን ወደ ገበያ-ዋጋ ሊለውጡ ይችላሉ እና የተገደበ ኪራይዎን ጥቅማጥም ሊያጡ ይችላሉ. ይሁን እንጂ የገቢዎ መጠን ከፍተኛ ከሆነ ገቢዎ ዝቅተኛ እንደሆነና የገበያ ተመን የቤት ኪራይ ለመክፈል መቻል አለብዎት. በግብር አከባቢ የባለቤትነት ባህርያት ውስጥ ያሉ አከራዮች ከስቴት ወይም አካባቢያዊ ህጎች በተወሰነው መሰረት "ተከራይ" ለ "ተከራይ" ማስወጣት ይችላሉ. ይህ ማለት ደግሞ ባለንብረቱ የርስዎን ኮንትራት ያለ መልካም ምክንያት ለማሳደስ መወሰን አይችልም ማለት ነው.
ጥ: - ገቢዬ በተቀየረ ቁጥር, እንደገና መመርመር ያስፈልገኛልን?
መልስ; አይደል? በጭራሽ, አይደለም. የታክስ ክሬዲት ፕሮግራም "ጊዜያዊ ድጋሚ ማረጋገጫዎች" የለውም, ይህም ማለት ሥራዎችን ከቀየሩ, ተነሳሽ ካሳደጉ, ወይም አንድ ንብረት ሲገዙ ወይም ሲሸጡ, ገቢዎን ካሰለጠና እንደገና ማረጋገጥ አይጠበቅብዎትም. የዓመት ውልዎን ለማጠናቀቅ በዓመት አንድ ጊዜ ገቢያዎን እንደገና ለማረጋገጫ ከአስተዳደራዊ አካላት ጋር መገናኘት አለብዎት.
ጥ: - እንደ አንድ ተማሪ, በታክስ ብድር ውስጥ መኖር እችላለሁ?
መልስ: በአጠቃላይ መመሪያው የቤተሰብዎ አባል በሙሉ የሙሉ ጊዜ ተማሪ ከሆነ, በታክስ ብድር ላይ መክፈል አይችሉም. ስለዚህ አብሮኝ የሚማር ልጅ ከትምህርት ቤት ውጭ ለትምህርት ክፍሉ የሚሆን የሙሉ ጊዜ ተማሪ ከሆንክ ጥሩ ነህ. በቤትዎ ውስጥ ያሉ ሁሉም ተማሪዎች በሙሉ ጊዜ ትምህርት ቤት የሚሄዱ ከሆነ, በተለየ ሁኔታ ላይ ይገኙ እንደሆነ አስተዳዳሪውን ይጠይቁ.
ጥ: የግብር ብድር አሠራሮች በአድል ህግ ላይ የሚጣጣሙ ናቸው?
መ: አዎ. የግብር ብድር ባህሪያት ልክ እንደ የተለመዱ የቤት ባለቤትነት ሕጎች ተገዢ ናቸው. በተጨማሪም በ HUD, በ Treasury Department እና በፍትህ መምሪያ (DOJ) መካከል ለተደረገው ስምምነት ምስጋና ይግባውና, IRS ስለ ባለንብረቱ ጥሩ የቤት ባለቤትነት ጥሰት በቀላሉ መማር እና ለክፍያ ብድር አለመታዘዝ እንደ ምክንያት ይጠቀማል. ይህ ማለት በግብር አረቦቹ ላይ ያሉ ባለንብረቶች በእርስዎ ላይ ልዩነት እንዳያደርጉ ተጨማሪ ምክንያት አላቸው.
ጥ: - ተከራዮችና ዕድሎች ስለ ፕሮግራሙ መስፈርቶች ተጨማሪ መረጃ እንዴት ማግኘት ይችላሉ?
መ. ተከራዮችና ዕጣ ፈንቶች ስለ ቀረጥ ብድር አይነቶች እና ስለ ገቢያቸው ጥያቄዎች ብዙ ጊዜ ጥያቄዎች አሉዋቸው. እዚህ በተደጋጋሚ ለሚጠየቁ ጥያቄዎች መልስ ከሚሰጡ በተጨማሪ, በሚኖሩበት አገር የግብር ብድር ፕሮግራምን የሚያስተዳድረው የስቴት ሃውሲንግ ኤጀንሲ መልስ ይሰጥዎታል. የመንግስት የቤት ፋይናንስ ድርጅቶች ዝርዝር ይመልከቱ .